सप्लाय ट्रेण्ड्स – भारतातील प्रमुख कार्यालयीन बाजारपेठा
पुणे : प्रॉपर्टी शेअरने जेएलएलकडून मिळवलेल्या डेटावर आधारित ऑफिस सप्लाय ट्रेण्ड्सच्या डायनॅमिक स्थितीबाबत अहवाल सादर केला आहे. ‘सप्लाय ट्रेण्ड्स‘ शीर्षक असलेला हा उल्लेखनीय अहवाल भारतातील चार प्रमुख शहरे हैदराबद, बेंगळुरू, मुंबई आणि पुणे येथील कार्यालयीन जागा पुरवठ्याचे सविस्तर विश्लेषण देतो. यामध्ये प्रमुख पैलूंचा समावेश आहे, जसे ग्रेड ए कार्यालयीन जागेचा विद्यमान व अपेक्षित पुरवठा, बाजारपेठ गतीशीलता, रिक्त जागा दर, रेण्टल ट्रेण्ड्स आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी शिफारशी.
प्रॉपर्टी शेअरचे सह-संस्थापक व मुख्य कार्यकारी अधिकारी कुणाल मोक्तन म्हणाले, ”गुंतवणूकदारांना प्रबळ जोखीम-समायोजित परतावे देण्यावर लक्ष केंद्रित करणारे गुंतवणूक व्यासपीठ प्रॉपर्टी शेअर बाजारपेठ पुरवठा आणि मागणीला आपल्या अंडररायटिंगचे आधारस्तंभ मानते. आम्हाला समजले की, आयपीसीद्वारे पुरवठ्यावरील बाजारपेठ अहवालांनी गुंतवणूकीसंदर्भात निर्णय घेण्यासाठी महत्त्वाचा असलेला वास्तविक इमारती-नुसार डेटा पूर्णपणे व्यापून घेतला नाही. यामुळे आम्ही स्वत: पुरवठासंदर्भात संशोधन सुरू केले आहे, जो आमच्या मते अधिक उत्तम आणि व्यापक गुंतवणूकदार समुदायासाठी उपयुक्त आहे.”
शहरानुसार ठळक वैशिष्ट्ये
पुणे
· भारतीय आयटी कंपन्यांनी २०००च्या दशकाच्या सुरूवातीला मुंबईपासून जवळ असलेल्या पश्चिम उपनगरातील हिंजवडी जवळील पुणे कार्यालयीन बाजारपेठेत प्रवेश करण्यासह विकास करण्यास सुरूवात केली.
· शहरामध्ये ४ प्रमुख सूक्ष्म बाजारपेठा आहेत – एसबीडी ईस्ट (५५ टक्के स्टॉक), पश्चिम उपगनर (२० टक्के स्टॉक), एसबीडी वेस्ट (१४ टक्के स्टॉक) आणि सीबीडी (९ टक्के स्टॉक).
· २०२१ पर्यंत (२०२० वगळून) पुण्यातील वार्षिक पुरवठा वाढ जवळपास ३.५ दशलक्ष चौरस फूट आहे.
· पण, कमी रिक्त जागा आणि प्रबळ मागणीमुळे प्रमुख संस्था पुण्यातील पुरवठ्याच्या प्रमाणात वाढ करत आहेत.
· कमी रिक्त जागा आणि उच्च भाडेदर वाढण्याची शक्यता असलेली एसबीडी ईस्ट पुण्यातील सर्वात प्रबळ बाजारपेठ आहे.
· वार्षिक पुरवठा सतत २.५ ते ३.८ दशलक्ष चौरस फूटच्या रेंजमध्ये आहे, जो पुढील ३ वर्षांमध्ये ऑनलाइन येईल.
· पुरवठा प्रमाणामध्ये वाढ झाली असताना देखील या सूक्ष्म बाजारपेठेतील रिक्त जागा शहरातील अपेक्षित सरासरी १३ टक्क्यांच्या तुलनेत १० टक्क्यांपेक्षा कमी राहण्याची अपेक्षा आहे.
· भाडेदर देखील २०२५ पर्यत प्रति चौरस फूट ८५ रूपयांवरून प्रति चौरस फूट ९३ रूपयांपर्यंत (वार्षिक ३ टक्के वाढ) वाढण्याची अपेक्षा आहे.
· एसबीडी वेस्ट प्रबळ प्रत्यक्ष व सामाजिक पायाभूत सुविधांसह पुण्यातील उदयास येत असलेली बाजारपेठ आहे, जेथे मोठे निवासी क्षेत्र आणि उत्तम सामाजिक इकोसिस्टममुळे गेल्या ५ ते ६ वर्षांमध्ये झपाट्याने विकास दिसण्यात आला आहे, तसेच आता मेट्रो कनेक्टीव्हीटी देखील आहे.
· भावी पुरवठा पाइपलाइन पूर्वीच्या प्रमाणाच्या तुलनेत कमी झाली आहे (२०२५ पर्यंत सरासरी वार्षिक पुरवठा जवळपास ०.८ दशलक्ष असण्याची अपेक्षा आहे).
· पुण्याच्या पश्चिम उपनगरामध्ये हिंजेवाडीचा समावेश आहे आणि मोठ्या ऑक्यूपायर्सनी मोठ्या प्रमाणात जागा रिकाम्या केल्यामुळे रिक्त जागांचे प्रमाण महामारीपूर्वीच्या काळातील ७ ते ८ टक्क्यांवरून १९ टक्क्यांपर्यंत वाढले आहे.
· २०२३ च्या पहिल्या सहामाहीच्या अखेरपर्यंत कार्यालयीन बाजारपेठेतील रिक्त जागा जवळपास १० टक्के होत्या, जे भारतभरातील रिक्त जागांचे प्रमाण जवळपास १६ टक्क्यांच्या तुलनेत खूप कमी होते.
· ऐतिहासिकदृष्ट्या, पु
· रिक्त जागांच्या कमी प्रमाणामुळे विकासकांना पुरवठ्यामध्ये वाढ करण्यास प्रेरणा मिळाली आहे, जेथे २०२२ ते २०२५ दरम्यान पुरवठ्यामध्ये जवळपास २४ दशलक्ष चौरस फूट (मागील ४ वर्षांच्या कालावधीच्या तुलनेत दुप्पट) भर होण्याची अपेक्षा आहे.
· पण, बाजारपेठ म्हणून पुणे मागणी प्रबळ ठेवत विविध ऑक्यूपायर समूहाचे (आयटी/आयटीईएस, उत्पादन, ऑटोमो
· पुण्याचा विचार करत असलेल्या सीआरई गुंतवणूकदारांना एसबीडी ईस्ट आणि एसबीडी वेस्ट बाजारपेठांमध्ये गुंतवणूक करण्याचा सल्ला देण्यात येत आहे. आयटीमधील कमी रिक्त जागा व प्रबळ मागणी आणि व्यवस्थापित कार्यालयीन कंपन्या या बाजारपेठांचे लक्ष वेधून घेत आहेत. कॅम्पस् स्टाइल मालमत्ता (भाडेकरूंचा पोर्टफोलिओ) किंवा दीर्घकालीन लॉक-इन्स यांसारख्या जोखीम-समायोजित डिल्स असल्यास गुंतवणूकदार सीबीडीमध्ये गुंतवणूक करू शकतात.
मुंबई
· मुंबईतील कार्यालयीन बाजारपेठ नरिमन पॉइंट आणि फोर्ट जवळ विकसित होऊ लागली, जे विविध सरकारी इमारती तसेच बॉम्बे स्टॉक एक्सचेंजसह शहरातील मूळ सीबीडी होते.
· दक्षिण मुंबईत जागा मर्यादित असल्याने उत्तरेकडील लोअर परेल, बीकेसी आणि पश्चिम उपनगरांमध्ये विकास होऊ लागला. बीकेसी आता मुंबईचे दुसरे सीबीडी म्हणून उदयास आले आहे.
· भारतात आयटी मागणी वाढण्यास सुरूवात झाली असल्यामुळे पवई, ठाणे व नवी मुंबई यांसारख्या पूर्वेकडील भागांमध्ये जागेचे प्रमाण वाढू लागले आहे आणि अधिक जागा उपलब्धता व जमिनीच्या कमी किमतींमुळे खर्चाबाबत जागरूक असलेल्या भाडेकरूंसाठी कार्यालयीन साठ्यामध्ये वाढ दिसण्यास सुरूवात झाली आहे.
· शहरामध्ये नऊ प्रमुख सूक्ष्म बाजारपेठा आहेत – नरिमन पॉइंट/फोर्ट, बीकेसी, लोअर परेल, अंधेरी, नवी मुंबई, ठाणे, पवई, बीकेसी फ्रिंज आणि गोरेगाव/मालाड.
· मुंबईमधील वार्षिक पुरवठा २०२२ पर्यंत जवळपास ४.८ दशलक्ष चौरस फूट दिसण्यात आला आहे आणि पुढील ३ वर्षांमध्ये पुरवठ्यामध्ये अशाच प्रकारची वाढ होण्याची अपेक्षा आहे.
· कोविडच्या प्रसारासह २०२१ मध्ये पुरवठ्यात वाढ दिसण्यात आली. २०२५ पर्यंत बाजारपेठेतील एकूण पुरवठा १२.४ दशलख चौरस फूटांपर्यंत पोहोचण्याची अपेक्षा आहे, त्यापैकी जवळपास ४६ टक्के नवी मुंबई व ठाणेमध्ये अपेक्षित आहे, तर ४४ टक्के अंधेरी, पवई व गोरेगाव/मालाड यांसारख्या पश्चिम उपनगरांमध्ये अपेक्षित आहे.
· मोठ्या आयटी आणि आर्थिक सेवा कंपन्यांनी मागणीवर वर्चस्व गाजवायला सुरूवात करण्यापूर्वी नरिमन पॉइंट/फोर्ट मुंबईतील मूळ फ्रंट–ऑफिस मार्केट होते. या बाजारपेठेत जागेचा मोठा तुटवडा आहे. २०१८ पासून बाजारपेठेत पुरवठा झालेला नाही आणि रिक्त जागांचे प्रमाण एकअंकी राहिले आहे.
· गेल्या २ दशकांमध्ये लोअर परेल मुंबईतील प्रमुख रिटेल व कार्यालयीन बाजारपेठ म्हणून उदयास आले आहे. २०२२ पर्यंत या बाजारेठेतील रिक्त जागांचे प्रमाण कमी होते, जेथे ब्लॅकस्टोन आणि लोढा यांचे मोठे प्रकल्प पूर्ण झाल्यामुळे रिक्त जागांचे प्रमाण ८ टक्क्यांवरून १९ टक्क्यांपर्यंत वाढले.
· २०२५ पर्यंत एमएमआर क्षेत्रात जवळपास २१ दशलक्ष नवीन ग्रेड ए पुरवठ्याची भर होण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे शहरातील एकूण स्टॉक जवळपास १६९ दशलक्ष चौरस फूटांपर्यंत (१४ टक्क्यांची वाढ) वाढेल. पुरवठ्यामधील वाढ प्रामुख्याने नवी मुंबई (जवळपास ५ दशलक्ष चौरस फूट), अंधेरी (जवळपास ४ दशलक्ष चौरस फूट) आणि ठाणे (३.५ दशलक्ष चौरस फूट) या बाजारपेठांमध्ये आहे.
· २०२३ च्या पहिल्या सहामाहीच्या अखेरपर्यंत मुंबईतील कार्यालयीन बाजारपेठेमधील रिक्त जागांचे प्रमाण जवळपास १४ टक्के होते, जे भारतभरातील रिक्त जागांचे प्रमाण जवळपास १६ टक्क्यांच्या तुलनेत कमी आहे.
· बीकेसी, फोर्ट, पवई आणि गोरेगाव/मालाड मार्केट सारख्या संस्थात्मक बाजारपेठांमध्ये १० टक्क्यांपेक्षा कमी रिक्त जागा आहेत, तर नवी मुंबई/ठाणे सारख्या बॅक–ऑफिस मार्केटमध्ये अजूनही रिक्त जागा मोठ्या प्रमाणात आहेत.
· २०१९ ते २०२२ या ४ वर्षांच्या कालावधीमध्ये मुंबईतील ऐतिहासिक पुरवठा जवळपास २२ दशलक्ष चौरस फूट होता, पण रिक्त जागांचे प्रमाण (एकूण शहरानुसार) जवळपास १४ टक्क्यांपर्यंत स्थिर राहिले आहे.
· भविष्यातील पुरवठ्यामधील वाढ ऐतिहासिक पुरवठा/अवलंबनाशी संलग्न आहे आणि जवळपास २१ दशलक्ष चौरस फूट अपेक्षित पुरवठ्याची भर करण्यात आली आह, तसेच २०२५ च्या अखेरपर्यंत रिक्त जागांमध्ये कोणतीही वाढ दिसण्यात येणार नाही.
· किमती मोठ्या प्रमाणात लक्षवेधक होत नाहीत, कॅम्पस् स्टाइल संधींमध्ये वाढ होत नाही किंवा भाडेतत्त्वाबाबत दीर्घकालीन लॉक-इन कालावधी येत नाही तोपर्यंत गुंतवणूकदारांनी नवी मुंबई व ठाणे यांसारख्या बाजारपेठा टाळाव्यात.
· तसेच, मर्यादित वाढीच्या शक्यतांमुळे अंधेरी सारख्या उपनगरांमधील नॉन-इन्स्टिट्यूशनल संधी टाळाव्यात.
· गुंतवणूकदार बीकेसी सारख्या बाजारपेठांचा विचार करत असताना मोठी जागा खरेदी करणे आणि उत्तम फायदे मिळणे महत्त्वाचे आहे, कारण उच्च भांडवल मूल्यांमुळे उत्पन्न मर्यादित स्वरूपात मिळण्याची शक्यता असू शकते.
हैदराबाद
· गेल्या काही वर्षांमध्ये, हैदराबादमधील पश्चिमेकडील क्षेत्र ज्युबिली हिल्सच्या जुन्या सीबीडी भागांपासून हायटेक सिटी आणि गचीबोवलीपर्यंत विस्तारित झाला आहे. तेलंगणा सरकारच्या प्रबळ पायाभूत सुविधांमुळे क्वालकॉम, जेपी मॉर्गन, गुगल आणि मायक्रोसॉफ्ट यांसारख्या बहुराष्ट्रीय भाडेकरू कंपन्यांचे लक्ष वेधून घेणाऱ्या भारतातील आघाडीच्या आयटी कॉरिडॉरपैकी एक म्हणून हायटेक सिटीचा उदय झाला.
· शहरामध्ये २ प्रमुख सूक्ष्म-बाजारपेठा आहेत – हायटेक सिट (६१ टक्के स्टॉकसह) आणि गचीबोवली (२९ टक्के स्टॉकसह).
· २०१९ पासून, वार्षिक पुरवठ्यामध्ये लक्षणीय वाढ झाली आहे आणि २०२५ पर्यंत हाच ट्रेण्ड सुरू राहण्याची अपेक्षा आहे. अचानक झालेल्या वाढीसाठी कारणीभूत घटक म्हणजे बेंगळुरूमधील आयटी मागणीमध्ये वाढ आणि तेलंगणातील अमर्यादित एफएसआय धोरण, जे इतर शहरांमधील विकासकांसाठी उपलब्ध नाही.
· हायटेक सिटी जवळपास संपन्न झाले आहे आणि जमिनीच्या उपलब्धतेमुळे गचीबोवलीमध्ये नवीन विस्ताराची अपेक्षा आहे.
· हायटेक सिटी हैदराबादमधील सर्वात प्रबळ बाजारपेठ आहे, ज्यामध्ये स्थिर आगामी पुरवठा आहे, ज्यामुळे भाडेदरामध्ये मध्यम वाढ होत आहे आणि २०२५ पर्यंत स्थिर पुरवठ्यामध्ये जवळपास १०.५ दशलक्ष चौरस फूटांपर्यंत वाढ होईल, परिणामत: सूक्ष्म-बाजारपेठेतील स्टॉकमध्ये ६९.१ दशलक्ष चौरस फूटांवरून ७९.६ दशलक्ष चौरस फूटांपर्यंत वाढ होईल (१५ टक्के वाढ).
· यामुळे आगामी पुरवठा केल्या जाणाऱ्या जागेमध्ये उत्तम वाढ होईल (रिक्त जागा २०२५ पर्यंत जवळपास १५ ते १६ टक्के असण्याची अपेक्षा आहे). भाडेदरामध्ये प्रतिवर्ष ३ टक्क्यांची मध्यम वाढ होण्याची देखील अपेक्षा आहे.
· गचीबोवली हैदराबादमधील उदयोन्मुख बाजारपेठ आहे, जेथे आगामी पुरवठ्यामधील मोठ्या वाढीमुळे रिक्त जागांचे प्रमाण कमी होण्याची अपेक्षा आहे. तसेच २०५ पर्यंत २४.१ दशलक्षचा प्रबळ पुरवठा पाइपलाइन असण्याची अपेक्षा आहे. परिणामत: स्टॉकमध्ये सध्याच्या ३३.१ दशलक्ष चौरस फूटांवरून ५७.२ दशलक्ष फूटांपर्यंत वाढ होईल (७३ टक्के वाढ).
· दरवर्षी पुरवठा आकडेवारीमध्ये वाढ होण्यासह रिक्त जागांचे प्रमाण ४० टक्क्यांपर्यंत वाढण्याची आणि भाडेदर स्थिर राहण्याची अपेक्षा आहे.
· हैदराबादचा विचार करणाऱ्या व्यावसायिक रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांना हायटेक सिटीमधील दीर्घकाळापर्यंत भाडेकरार केलेल्या किंवा भाडेकरूंनी संपूर्ण भाडे भरलेल्या संस्थात्मक दर्जेदार इमारतींमधील प्री-लीज कार्यालयीन संधींशी जुळून राहण्याचा सल्ला देण्यात येत आहे.
· २०२५ च्या अखेरपर्यंत हैदराबादमध्ये ४० दशलक्ष चौरस फूट ग्रेड ए पुरवठा वाढण्याची अपेक्षा आहे, ज्यामुळे शहराच्या पुरवठ्यामध्ये १४८ दशलक्ष चौरस फूटापर्यंत (३७ टक्के वाढ) होईल. २०२३ च्या दुसऱ्या सहामाहीच्या अखेरपर्यंत हैदराबादमधील कार्यालयीन बाजारपेठेतील रिक्त जागा २०२१ मधील जवळपास १५ टक्क्यांवरून जवळपास २४ टक्क्यांपर्यंत वाढल्या.
· यामागील प्रमुख कारण म्हणजे २०१९ मध्ये मोठी वाढ होण्याच्या अपेक्षेप्रमाणे अलिकडील वर्षांमध्ये बाजारपेठेत वाढलेला मोठा पुरवठा.
बेंगळुरू
· आयटी कंपन्यांनी १९८०च्या दशकाच्या मध्यात सीबीडीमध्ये स्थापना करण्यास सुरूवात केली. सीबीडीमधील उपलब्ध जागेपेक्षा जागतिक आयटी कंपन्यांची मागणी जास्त असल्याने २०००च्या दशकाच्या सुरूवातीला इलेक्ट्रॉनिक सिटी आणि व्हाईटफिल्ड सारख्या उपनगरीय बाजारपेठांमध्ये मोठा विकास दिसून आला.
· २००२ पर्यंत, सीबीडीमधील रहदारी सुलभ करण्यासाठी आऊटर रिंग रोड (ओआरआर) बांधण्यात आला, जो बेंगळुरूला भारताच्या सिलिकॉन व्हॅलीमध्ये बदलण्यात महत्त्वाचा ठरला आणि त्यानंतर ओआरआर भारतातील सर्वात मोठी कार्यालयीन बाजारपेठ म्हणून उदयास आली.
· शहरामध्ये ७ सूक्ष्म बाजारपेठा आहेत – ओआरआर (आऊटर रिंग रोड) (४३ टक्के स्टॉक), व्हाईटफिल्ड (२४ टक्के), एसबीडी साऊथ (७ टक्के), इलेक्ट्रॉनिक सिटी (५ टक्के), सीबीडी (४ टक्के), एसबीडी नॉर्थ (४ टक्के) आणि पेरिफेरल नॉर्थ (३ टक्के).
· २०२५ पर्यंत बाजारपेठेत अपेक्षित असलेल्या कार्यालयीन जागेच्या एकूण पुरवठ्यापैकी जवळपास ११ दशलक्ष चौरस फूट (जवळपास ३३ टक्के) जागा भारतातील सर्वात मोठी कार्यालयीन बाजारपेठ ओआरआर (नॉर्थ व साऊथ) मध्ये आहे.
· आज, ओआरआर-साऊथ ६७ दशलक्ष चौरस फूटहून अधिक ग्रेड ए स्टॉकसह भारतातील एमएनसींसाठी सर्वात पसंतीचे गंतव्य आहे.
· बाजारपेठेतील रिक्त जागा १ टक्क्यांवरून (महामारीपूर्व काळातील) ६ टक्क्यांपर्यंत वाढल्या आहेत, तरीदेखील बेंगळुरूमधील १२ टक्के रिक्त जागेच्या तुलनेत निम्मे आहे.
· २०१८ पासून ओआरआर-नॉर्थमधील भाडेदरांमध्ये वार्षिक ४.३ टक्क्यांची वाढ झाली असली तरी नवीन पुरवठ्यासह महामारीनंतरच्या काळात काही मोठे ऑक्यूपायर्स एकत्र आल्याने रिक्त जागांच्या प्रमाणामध्ये (जवळपास ० टक्क्यांवरून १४ टक्क्यांपर्यंत) वाढ झाली आहे, ज्यामुळे भविष्यात बाजारपेठेतील भाडेदर वाढ कमी असेल.
· रिक्त जागांचे प्रमाण उच्च असताना देखील प्रबळ इकोसिस्टम, उपलब्ध प्रबळ टॅलेंट समूह, दर्जेदार ऑफिस स्टॉक आणि नियोजित (संथगतीने असल्या तरी) पायाभूत सुविधा विकास या कारणांमुळे नजीकच्या भविष्यात भारतातील आघाडीची कार्यालयीन बाजारपेठ म्हणून बेंगळुरूच्या स्थितीवर कोणताच परिणाम न होण्याची अपेक्षा आहे.
· सरासरी मासिक भाडेदर प्रति चौरस फूट जवळपास १०० रूपयांपर्यंत पोहोचले आहे, ज्यामुळे किमतीबाबत विचार करणाऱ्या ऑक्यूपायर्ससाठी बाजारपेठ महागडी आहे.
· बेंगळुरूमधील दुसरी सर्वात मोठी बाजारपेठ व्हाईटफिल्डला सीबीडीशी मेट्रो कनेक्टीव्हीटीसह २०२३ मध्ये नवीन चालना मिळाली.
· प्रति चौरस फूट जवळपास ५२ ते ५५ रूपयांच्या प्रचलित भाडेदराने ओआरआर बाजारपेठेमध्ये व्हाईटफिल्डला अधिक मागणी मिळण्याची खात्री घेतली आहे, ज्यामुळे बाजारपेठ सर्वांचे लक्ष वेधून घेत आहे.
· सध्या, मागणीमधील अपेक्षित वाढ कमी असल्यामुळे रिक्त जागांचे प्रमाण विशिष्ट भागांमध्ये सर्वाधिक आहे (एसबीडी नॉर्थमध्ये जवळपास ३७ टक्के आणि पेरिफेरल नॉर्थ बाजारपेठांमध्ये जवळपास ७० टक्के).
· बेंगळुरूचा विचार करत असलेल्या सीआरई गुंतवणूकदारांना उत्तम भाडेकरू प्रोफाइल्ससह संस्थात्मक पुरवठा असलेल्या ओआरआर/व्हाईटफिल्ड बाजारपेठांमधील प्री-लीज कार्यालयीन संधींशी जुळून राहण्याचा सल्ला देण्यात येत आहे.
· एसबीडी साऊथ / एसबीडी नॉर्थ यांसारख्या इतर बाजारपेठांचा केस-टू-केस आधारावर विचार करता येऊ शकतो, सध्या पेरिफेरल नॉर्थ बाजारपेठेपासून दूर राहण्याचा सल्ला देण्यात येत आहे.